유치권행사 절차와 신고방법


차례

1. 유치권행사란 무엇인가

2. 유치권행사가 필요한 순간

3. 유치권행사절차의 기본 구조

4. 현장 점유 확보의 법적 의미

5. 유치권신고, 반드시 지켜야 할 요건

6. 유치권확인의소와의 관계

7. 유치권부존재확인의소에 대비하는 법

8. 유치권소멸시효 관리 방법

9. 유치권포기각서 요구받았을 때

10. 결론 – 유치권행사는 절차가 전부다



1. 유치권행사란 무엇인가

유치권행사는
공사대금을 받지 못한 시공사가
건물을 점유하며 채권을 담보하는 권리다.

소송 판결을 기다리지 않고도
즉시 행사할 수 있기 때문에
가장 강력한 공사대금 회수 수단으로 활용된다.



2. 유치권행사가 필요한 순간

공사가 끝났는데
대금이 지급되지 않거나
일부만 지급되는 경우

이때 유치권행사를 하지 않으면
발주자는 아무런 압박 없이 시간을 끌게 된다.

유치권행사는
지금 당장 현장에서 행사할 수 있는
가장 현실적인 대응이다.



3. 유치권행사절차의 기본 구조

유치권행사절차는 네 단계로 정리된다.

공사대금 채권 존재
목적물 점유
변제기 도래
권리 행사 의사표시

이 중 하나라도 빠지면
법원은 유치권을 인정하지 않는다.



4. 현장 점유 확보의 법적 의미

유치권에서 가장 중요한 것은 점유다.

열쇠를 가지고 있거나
현장 출입을 통제하고 있다면
점유가 인정될 가능성이 높다.

반대로
점유가 끊기면
유치권은 즉시 무너질 수 있다.



5. 유치권신고, 반드시 지켜야 할 요건

유치권신고는
“유치권을 행사하고 있다”는
공식적인 의사표시다.

서면으로
건축주 또는 소유자에게 통지해야 하며
발송 증거를 반드시 남겨야 한다.

이 절차가 없으면
향후 분쟁에서 매우 불리해진다.



6. 유치권확인의소와의 관계

발주자가 유치권을 부인하면
유치권확인의소를 통해
법원의 판단을 받아야 한다.

이 소송을 제기해 두면
유치권의 법적 안정성이 크게 높아진다.



7. 유치권부존재확인의소에 대비하는 법

발주자는 종종
유치권부존재확인의소로 반격한다.

이때를 대비해
유치권행사절차와 유치권신고,
점유 상태를
처음부터 철저히 관리해야 한다.



8. 유치권소멸시효 관리 방법

유치권은
계속적인 점유를 전제로 한다.

점유가 중단되면
유치권소멸시효 문제가 발생하고
권리는 사실상 소멸한다.

따라서 점유 관리가
유치권 유지의 핵심이다.



9. 유치권포기각서 요구받았을 때

발주자가 일부 금액을 제시하며
유치권포기각서 서명을 요구하는 경우가 많다.

하지만 서명하는 순간
유치권은 즉시 소멸된다.

반드시 법률 검토 후 결정해야 한다.



10. 결론 – 유치권행사는 절차가 전부다

유치권행사는
버티는 싸움이 아니라
절차의 싸움이다.

점유
신고
증거
소송

이 네 가지가 맞물려야
공사대금을 받을 수 있다.

경험 없는 대응은
오히려 권리를 잃게 만든다.

법무법인 강현 로밴드 법무팀은
20년 이상 유치권 실무 경험으로
안전하고 확실한 유치권행사를 지원합니다.



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