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본문
대법원 2025. 10. 30. 선고 2024도20898 판결
[ 빈집및소규모주택정비에관한특례법위반 ] 〈구 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제54조 제7항 제1조를 위반하면 금품 등 제공의사를 표시할 당시 토지 등 소유자 조합이 조합설립인가를 받았는지 여부와 관계없이 위 규정에 따라 처벌되는지 문제된사건〉[공2025하,2283]
【판시사항】
정비사업전문관리업자 선정과 관련하여 금품 등의 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 금지하는 구 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제54조 제7항 제1호의 규정 취지 및 이를 위반하면 금품 등 제공의사를 표시할 당시 토지 등 소유자 조합이 조합설립인가를 받았는지 여부와 관계없이 위 규정에 따라 처벌되는지 여부(적극)
【판결요지】
구 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(2022. 2. 3. 법률 제18831호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘소규모주택정비법’이라 한다) 제54조 제7항 제1호는 누구든지 정비사업전문관리업자의 선정과 관련하여 금품 등 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 하여서는 안 된다고 규정하고 있고, 같은 법 제59조 제2호는 이를 위반한 자를 처벌하고 있다.
이는 정비사업전문관리업자 선정 과정의 투명성과 공정성을 제고하여 재개발·재건축 수주시장의 혼탁·과열을 방지하고 토지 등 소유자 등 이해당사자들 사이의 분쟁을 예방하기 위한 것이다. 이러한 소규모주택정비법 규정의 문언 및 내용, 입법 취지 등에 비추어 보면, 조합설립인가를 받았는지 여부나 그 시기와 상관없이, 누구든지 정비사업전문관리업자의 선정과 관련하여 금품 등 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 하면 이 규정에 따라 처벌된다고 보아야 한다.
【참조조문】
구 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(2022. 2. 3. 법률 제18831호로 개정되기 전의 것) 제54조 제7항 제1호(현행 제54조 제8항 제1호 참조), 제59조 제2호
【전 문】
【피 고 인】 피고인
【상 고 인】 피고인
【원심판결】 대구지법 2024. 12. 11. 선고 2023노4305 판결
【주 문】
상고를 기각한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
구 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(2022. 2. 3. 법률 제18831호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘소규모주택정비법’이라 한다) 제54조 제7항 제1호는 누구든지 정비사업전문관리업자의 선정과 관련하여 금품 등 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 하여서는 안 된다고 규정하고 있고, 같은 법 제59조 제2호는 이를 위반한 자를 처벌하고 있다.
이는 정비사업전문관리업자 선정 과정의 투명성과 공정성을 제고하여 재개발·재건축 수주시장의 혼탁·과열을 방지하고 토지 등 소유자 등 이해당사자들 사이의 분쟁을 예방하기 위한 것이다. 이러한 소규모주택정비법 규정의 문언 및 내용, 입법 취지 등에 비추어 보면, 조합설립인가를 받았는지 여부나 그 시기와 상관없이, 누구든지 정비사업전문관리업자의 선정과 관련하여 금품 등 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 하면 이 규정에 따라 처벌된다고 보아야 한다.
같은 취지에서 원심은 피고인이 ○○○주택정비사업조합의 조합장에게 정비사업전문관리업자 선정과 관련하여 금품 제공의사를 표시할 당시 이 조합이 조합설립인가를 받았는지 여부와 관계없이 이 규정에 따라 처벌된다고 보아 피고인의 이 부분 주장을 배척한 다음, 이 사건 공소사실을 유죄로 판단한 제1심판결을 그대로 유지하였다.
원심판결 이유를 관련 법리와 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면, 원심판단에 논리와 경험 법칙에 반하여 자유심증주의 한계를 벗어나거나 소규모주택정비법이 정한 ‘정비사업전문관리업자의 선정’의 의미, 소규모주택정비법 제54조 제7항 제1호의 구성요건 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이흥구(재판장) 오석준 노경필(주심) 이숙연
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[ 판례 해석 ]
대법원 판례 정리
정비사업전문관리업자 선정과 금품 제공은 언제부터 처벌될까
조합 설립 전이라 괜찮을까
많이들 헷갈리는 부분입니다
재개발이나 소규모주택정비사업을 준비하는 과정에서
정비사업전문관리업자 선정은 사업 성패를 좌우하는 중요한 단계입니다.
그런데 실무에서는 이런 질문이 자주 나옵니다.
조합설립인가도 아직 안 받았는데
이 단계에서 금품 제공 의사를 표시해도 처벌되나요
이 질문에 대해 대법원이 명확한 답을 내놓은 판례가 있습니다.
사건 개요 정리
이 사건에서 피고인은
소규모주택정비사업과 관련하여
정비사업전문관리업자 선정 과정에서
조합장에게 금품 제공 의사를 표시했습니다.
피고인의 주장은 이랬습니다.
당시 조합은 아직 조합설립인가를 받지 않았기 때문에
정식 조합도 아니고
그런 상태에서의 행위까지 형사처벌하는 것은 부당하다는 취지였습니다.
쟁점 정리
이 사건의 핵심 쟁점은 다음 한 가지입니다.
정비사업전문관리업자 선정과 관련해
금품 제공 의사를 표시했을 당시
조합이 조합설립인가를 받지 않았다면
처벌 대상이 되는가
대법원의 결론
대법원의 결론은 명확합니다.
조합설립인가 여부와 관계없이
정비사업전문관리업자 선정과 관련해
금품 제공 의사를 표시하거나
제공을 약속했다면
소규모주택정비법 위반으로 처벌된다
상고는 기각되었습니다.
대법원이 이렇게 판단한 이유
첫째 법 조문 자체에 시기 제한이 없습니다.
구 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법은
누구든지 정비사업전문관리업자 선정과 관련하여
금품 제공 의사를 표시하거나 제공을 약속해서는 안 된다고 규정하고 있습니다.
조합설립인가 이후로 한정한다는 문구는 없습니다.
둘째 입법 취지가 매우 명확합니다.
이 규정의 목적은
정비사업전문관리업자 선정 과정의 공정성과 투명성을 확보하고
재개발 재건축 수주시장의 혼탁과 과열을 방지하며
토지 등 소유자 사이의 분쟁을 예방하는 데 있습니다.
이 목적은
조합설립 이전 단계에서도 그대로 적용됩니다.
오히려 조합설립 전 단계에서
로비성 금품 제공이 이루어질 경우
사업 전반이 왜곡될 가능성이 더 크다고 본 것입니다.
이 판례가 실무에 주는 의미
이 판례로 인해 다음과 같은 점이 명확해졌습니다.
정비사업전문관리업자 선정과 관련된 금품 제공 금지는
조합설립인가 이후만의 문제가 아닙니다.
추진위원회 단계
조합 설립 준비 단계
형식상 조합이 아직 없는 상태
이 모든 단계에서
정비사업전문관리업자 선정과 연결된
금품 제공 의사 표시 자체가
형사처벌 위험으로 이어질 수 있습니다.
실무에서 반드시 주의할 점
정비사업전문관리업자
건설사
컨설팅 업체
시행 관련 관계자라면
아직 조합이 설립되지 않았다는 이유로
안일하게 접근하면 안 됩니다.
말로만 한 약속
구체적 액수 언급
향후 제공 의사 표시
이 모든 것이
형사처벌의 출발점이 될 수 있습니다.
정리
이 대법원 판례는 분명히 말합니다.
정비사업전문관리업자 선정과 관련된 금품 제공 행위는
조합설립인가 전후를 가리지 않는다.
사업 초기 단계일수록
법적 리스크는 더 커질 수 있다.
정비사업 관련 업무를 진행한다면
초기 단계부터 반드시 법률 검토를 거쳐야 하는 이유입니다.
[ 빈집및소규모주택정비에관한특례법위반 ] 〈구 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제54조 제7항 제1조를 위반하면 금품 등 제공의사를 표시할 당시 토지 등 소유자 조합이 조합설립인가를 받았는지 여부와 관계없이 위 규정에 따라 처벌되는지 문제된사건〉[공2025하,2283]
【판시사항】
정비사업전문관리업자 선정과 관련하여 금품 등의 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 금지하는 구 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제54조 제7항 제1호의 규정 취지 및 이를 위반하면 금품 등 제공의사를 표시할 당시 토지 등 소유자 조합이 조합설립인가를 받았는지 여부와 관계없이 위 규정에 따라 처벌되는지 여부(적극)
【판결요지】
구 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(2022. 2. 3. 법률 제18831호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘소규모주택정비법’이라 한다) 제54조 제7항 제1호는 누구든지 정비사업전문관리업자의 선정과 관련하여 금품 등 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 하여서는 안 된다고 규정하고 있고, 같은 법 제59조 제2호는 이를 위반한 자를 처벌하고 있다.
이는 정비사업전문관리업자 선정 과정의 투명성과 공정성을 제고하여 재개발·재건축 수주시장의 혼탁·과열을 방지하고 토지 등 소유자 등 이해당사자들 사이의 분쟁을 예방하기 위한 것이다. 이러한 소규모주택정비법 규정의 문언 및 내용, 입법 취지 등에 비추어 보면, 조합설립인가를 받았는지 여부나 그 시기와 상관없이, 누구든지 정비사업전문관리업자의 선정과 관련하여 금품 등 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 하면 이 규정에 따라 처벌된다고 보아야 한다.
【참조조문】
구 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(2022. 2. 3. 법률 제18831호로 개정되기 전의 것) 제54조 제7항 제1호(현행 제54조 제8항 제1호 참조), 제59조 제2호
【전 문】
【피 고 인】 피고인
【상 고 인】 피고인
【원심판결】 대구지법 2024. 12. 11. 선고 2023노4305 판결
【주 문】
상고를 기각한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
구 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(2022. 2. 3. 법률 제18831호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘소규모주택정비법’이라 한다) 제54조 제7항 제1호는 누구든지 정비사업전문관리업자의 선정과 관련하여 금품 등 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 하여서는 안 된다고 규정하고 있고, 같은 법 제59조 제2호는 이를 위반한 자를 처벌하고 있다.
이는 정비사업전문관리업자 선정 과정의 투명성과 공정성을 제고하여 재개발·재건축 수주시장의 혼탁·과열을 방지하고 토지 등 소유자 등 이해당사자들 사이의 분쟁을 예방하기 위한 것이다. 이러한 소규모주택정비법 규정의 문언 및 내용, 입법 취지 등에 비추어 보면, 조합설립인가를 받았는지 여부나 그 시기와 상관없이, 누구든지 정비사업전문관리업자의 선정과 관련하여 금품 등 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 하면 이 규정에 따라 처벌된다고 보아야 한다.
같은 취지에서 원심은 피고인이 ○○○주택정비사업조합의 조합장에게 정비사업전문관리업자 선정과 관련하여 금품 제공의사를 표시할 당시 이 조합이 조합설립인가를 받았는지 여부와 관계없이 이 규정에 따라 처벌된다고 보아 피고인의 이 부분 주장을 배척한 다음, 이 사건 공소사실을 유죄로 판단한 제1심판결을 그대로 유지하였다.
원심판결 이유를 관련 법리와 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면, 원심판단에 논리와 경험 법칙에 반하여 자유심증주의 한계를 벗어나거나 소규모주택정비법이 정한 ‘정비사업전문관리업자의 선정’의 의미, 소규모주택정비법 제54조 제7항 제1호의 구성요건 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이흥구(재판장) 오석준 노경필(주심) 이숙연
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[ 판례 해석 ]
대법원 판례 정리
정비사업전문관리업자 선정과 금품 제공은 언제부터 처벌될까
조합 설립 전이라 괜찮을까
많이들 헷갈리는 부분입니다
재개발이나 소규모주택정비사업을 준비하는 과정에서
정비사업전문관리업자 선정은 사업 성패를 좌우하는 중요한 단계입니다.
그런데 실무에서는 이런 질문이 자주 나옵니다.
조합설립인가도 아직 안 받았는데
이 단계에서 금품 제공 의사를 표시해도 처벌되나요
이 질문에 대해 대법원이 명확한 답을 내놓은 판례가 있습니다.
사건 개요 정리
이 사건에서 피고인은
소규모주택정비사업과 관련하여
정비사업전문관리업자 선정 과정에서
조합장에게 금품 제공 의사를 표시했습니다.
피고인의 주장은 이랬습니다.
당시 조합은 아직 조합설립인가를 받지 않았기 때문에
정식 조합도 아니고
그런 상태에서의 행위까지 형사처벌하는 것은 부당하다는 취지였습니다.
쟁점 정리
이 사건의 핵심 쟁점은 다음 한 가지입니다.
정비사업전문관리업자 선정과 관련해
금품 제공 의사를 표시했을 당시
조합이 조합설립인가를 받지 않았다면
처벌 대상이 되는가
대법원의 결론
대법원의 결론은 명확합니다.
조합설립인가 여부와 관계없이
정비사업전문관리업자 선정과 관련해
금품 제공 의사를 표시하거나
제공을 약속했다면
소규모주택정비법 위반으로 처벌된다
상고는 기각되었습니다.
대법원이 이렇게 판단한 이유
첫째 법 조문 자체에 시기 제한이 없습니다.
구 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법은
누구든지 정비사업전문관리업자 선정과 관련하여
금품 제공 의사를 표시하거나 제공을 약속해서는 안 된다고 규정하고 있습니다.
조합설립인가 이후로 한정한다는 문구는 없습니다.
둘째 입법 취지가 매우 명확합니다.
이 규정의 목적은
정비사업전문관리업자 선정 과정의 공정성과 투명성을 확보하고
재개발 재건축 수주시장의 혼탁과 과열을 방지하며
토지 등 소유자 사이의 분쟁을 예방하는 데 있습니다.
이 목적은
조합설립 이전 단계에서도 그대로 적용됩니다.
오히려 조합설립 전 단계에서
로비성 금품 제공이 이루어질 경우
사업 전반이 왜곡될 가능성이 더 크다고 본 것입니다.
이 판례가 실무에 주는 의미
이 판례로 인해 다음과 같은 점이 명확해졌습니다.
정비사업전문관리업자 선정과 관련된 금품 제공 금지는
조합설립인가 이후만의 문제가 아닙니다.
추진위원회 단계
조합 설립 준비 단계
형식상 조합이 아직 없는 상태
이 모든 단계에서
정비사업전문관리업자 선정과 연결된
금품 제공 의사 표시 자체가
형사처벌 위험으로 이어질 수 있습니다.
실무에서 반드시 주의할 점
정비사업전문관리업자
건설사
컨설팅 업체
시행 관련 관계자라면
아직 조합이 설립되지 않았다는 이유로
안일하게 접근하면 안 됩니다.
말로만 한 약속
구체적 액수 언급
향후 제공 의사 표시
이 모든 것이
형사처벌의 출발점이 될 수 있습니다.
정리
이 대법원 판례는 분명히 말합니다.
정비사업전문관리업자 선정과 관련된 금품 제공 행위는
조합설립인가 전후를 가리지 않는다.
사업 초기 단계일수록
법적 리스크는 더 커질 수 있다.
정비사업 관련 업무를 진행한다면
초기 단계부터 반드시 법률 검토를 거쳐야 하는 이유입니다.
