토지 등의 수용 또는 사용 

적용대상

 사업시행자는 정비구역에서 정비사업을 시행하기 위해 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제3조에 따른 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제63조).


수용 또는 사용 절차

사업인정

 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 토지 등을 수용하거나 사용하기 위해서는 사업인정을 받아야 하고 그 인정받은 내용을 고시해야 합니다(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조제1항 및 제22조제1항).

 사업시행계획인가 고시[특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장·군수등”이라 함)이 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 규제「도시 및 주거환경정비법」 제50조제9항에 따른 사업시행계획서의 고시를 말함]가 있은 때에는 위 사업인정 및 그 고시를 한 것으로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제65조제2항).

협의

 사업시행인가를 받은 사업시행자는 ① 토지조서 및 물건조서를 작성하고, ② 보상계획을 공고·통지해야 하고 이를 열람할 수 있도록 해야 하며, ③ 보상액을 산정하고, ④ 토지소유자 및 관계인과의 협의 절차를 거쳐야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제65조제1항 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제26조제1항)

 사업시행자는 협의를 할 때 보상협의요청서(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 별지 제6호서식)에 협의기간·협의장소 및 협의방법, 보상의 시기·방법·절차 및 금액, 계약체결에 필요한 구비서류 등의 사항을 기재하여 토지등소유자에게 통지하고, 30일 이상 협의해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제65조제1항 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」 제8조제1항·제3항).

 사업시행자는 토지등소유자를 알 수 없거나 그 주소, 거소(居所), 그 밖에 통지할 장소를 알 수 없는 때에는 공고할 서류를 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 ‘시장·군수’라 함)에게 송부하여 시·군의 게시판 및 홈페이지와 사업시행자의 홈페이지에 14일 이상 게시해야 합니다(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」 제8조제2항).

※ “재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 규제「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 규제「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호).

협의성립의 확인

 사업시행자는 위의 협의가 성립되었을 때에는 사업인정고시가 된 날부터 1년 이내(규제「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제28조제1항)에 해당 토지소유자 및 관계인의 동의를 받아야 관할 토지수용위원회에 협의 성립의 확인을 신청할 수 있으며, 협의성립이 확인되면 재결된 것으로 보아 성립된 내용에 대해 다툴 수 없습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제65조제1항 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제29조제1항·제4항).


재결

재결 신청

 사업시행자와 토지등소유자 사이에 협의가 성립되지 않거나 협의를 할 수 없는 경우 사업시행자는 사업시행계획인가(변경인가를 포함)를 할 때 정한 사업시행기간 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제65조제3항 및 규제「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제28조).

열람 및 의견 제시

 재결신청을 받은 토지수용위원회는 지체없이 이를 공고하고, 공고한 날부터 14일 이상 관계 서류의 사본을 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제65조제1항 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제31조제1항).
 토지소유자 또는 관계인은 토지수용위원회가 위의 규정에 따른 공고를 하였을 때 관계 서류의 열람기간 중에 의견을 제시할 수 있습니다(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제31조제2항).

재결의 효력

 사업시행자가 수용 또는 사용의 개시일까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하거나 공탁하지 않은 경우에는 해당 토지수용위원회의 재결은 그 효력을 상실합니다(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제42조제1항).
 다만, 대지 또는 건축물을 현물보상하는 경우에는 정비사업 준공인가 이후에도 보상금을 지급할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제65조제4항).

※ 재결에 대한 이의신청

Q. 토지수용에 대해 재결을 한 후에도 이의가 있는 경우에는 어떻게 해야 하나요?

A. 관할 토지수용위원회의 재결에 이의가 있는 당사자는 재결서의 정본을 받은 날부터 30일 내에 해당 지방토지수용위원회를 거치거나 바로 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있습니다(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제83조).
중앙토지수용위원회는 재결이 위법 또는 부당하다고 인정되는 경우 그 재결의 전부 또는 일부를 취소하거나 보상액을 변경할 수 있고, 사업시행자는 보상금이 늘어난 경우 재결의 취소 또는 변경의 재결서 정본을 받은 날부터 30일 내에 보상금을 받을 자에게 그 증액된 보상금을 지급해야 합니다(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제84조제1항 및 제2항 본문).
만약, 재결에 불복할 때에는 재결서를 받은 날부터 90일 이내(이의신청을 거쳤을 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내)에 행정소송을 제기할 수 있습니다(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제85조제1항 전단).

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