불법유치권행사 해결하는 방법


차례

1. 불법유치권행사란 무엇인가

2. 왜 불법유치권행사가 문제되는가

3. 불법유치권과 적법한 유치권의 결정적 차이

4. 불법유치권행사 여부 판단 기준

5. 유치권부존재확인의소로 해결하는 방법

6. 유치권배제신청으로 현장부터 회복하는 전략

7. 점유 단절과 유치권소멸시효 활용법

8. 불법유치권행사에 대한 형사 대응 가능성

9. 유치권용역·독자 대응의 위험성

10. 결론 – 불법유치권 해결은 전략 싸움이다



1. 불법유치권행사란 무엇인가

불법유치권행사는
법에서 정한 요건을 갖추지 못했음에도
현장을 점유하며 유치권을 주장하는 경우를 말한다.

겉으로는 유치권행사처럼 보이지만,
실질적으로는 단순한 점유방해에 불과한 경우가 많다.

이러한 불법유치권행사는
법적으로 충분히 해결 가능하다.



2. 왜 불법유치권행사가 문제되는가

불법유치권행사가 지속되면
건물 사용, 분양, 임대, 매각이 전면 중단된다.

특히 사업 일정이 멈추면서
건축주는 막대한 손해를 입게 된다.

그러나 상대가 “유치권”을 주장한다는 이유로
섣불리 대응하지 못해 피해가 장기화되는 경우가 많다.



3. 불법유치권과 적법한 유치권의 결정적 차이

법원이 보는 기준은 단순하다.

실제 공사대금 채권이 존재하는가

점유가 계속 유지되고 있는가

변제기가 도래했는가

유치권행사절차를 지켰는가

이 중 하나라도 충족되지 않으면
그 유치권은 불법유치권으로 판단된다.



4. 불법유치권행사 여부 판단 기준

실무에서 자주 문제 되는 유형은 다음과 같다.

공사가 이미 종료됐는데 점유만 계속하는 경우

하도급대금이 아닌 분쟁 비용을 이유로 점유한 경우

점유가 중단됐음에도 다시 유치권을 주장하는 경우

유치권신고 없이 현장을 봉쇄한 경우

이러한 경우 대부분
불법유치권행사에 해당한다.



5. 유치권부존재확인의소로 해결하는 방법

불법유치권을 근본적으로 해결하는 가장 강력한 방법은
유치권부존재확인의소다.

법원에서
“해당 유치권은 성립하지 않는다”는 판단을 받으면
상대방은 즉시 점유를 해제해야 한다.

장기적인 분쟁을 끝내려면
이 소송이 핵심이다.



6. 유치권배제신청으로 현장부터 회복하는 전략

급하게 현장을 회복해야 한다면
유치권배제신청을 병행하는 것이 효과적이다.

유치권배제신청은
본안 판결 전이라도
임시로 점유를 해제할 수 있는 수단이다.

실무에서는
유치권배제신청과 유치권부존재확인의소를
함께 진행하는 경우가 많다.



7. 점유 단절과 유치권소멸시효 활용법

유치권의 핵심은 ‘점유’다.

점유가 단절되면
유치권은 성립 자체가 어려워지고,
유치권소멸시효 문제도 발생한다.

출입 기록, CCTV, 사진, 증인 진술 등을 통해
점유 단절을 입증하면
불법유치권 해결에 매우 유리하다.



8. 불법유치권행사에 대한 형사 대응 가능성

불법유치권행사가 명백한 경우
업무방해, 건조물침입 등
형사 책임이 문제 될 수 있다.

다만 형사 고소는
민사 전략과 함께 신중하게 병행해야 한다.

전문가의 전략 없이 진행하면
오히려 분쟁이 격화될 수 있다.



9. 유치권용역·독자 대응의 위험성

일부는 유치권용역 업체나
독자적으로 문제를 해결하려 한다.

그러나 불법유치권 분쟁은
사실관계 정리 + 법리 판단 + 소송 전략이 동시에 필요하다.

전문가 없이 대응하면
해결은커녕 분쟁만 길어지는 경우가 많다.



10. 결론 – 불법유치권 해결은 전략 싸움이다

불법유치권행사는
무작정 버틴다고 해결되지 않는다.

유치권 성립 요건을 정확히 분석하고
유치권부존재확인의소, 유치권배제신청,
점유 단절 입증까지 전략적으로 접근해야 한다.

불법유치권 해결은
경험 많은 전문가의 전략 싸움이다.

법무법인 강현 로밴드 법무팀은
20년 이상 유치권·불법유치권 사건을 다뤄온 경험으로
신속하고 확실한 해결을 제공합니다.



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