불법점유자 명도소송과 손해배상 청구소송 사례
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건물인도등·손해배상등
【 명도소송과 손해배상 판시사항】
건물에 관한 임대차계약이 종료된 후에도 이를 계속 점유·사용하는 경우, 점유기간 동안 건물의 사용·수익에 따른 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있는지 여부(적극) / 부동산소유자에게 임료 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있는 경우, 불법점유자에 대하여 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 있는지 여부(소극) 및 특별한 사정에 관한 증명책임의 소재
【명도소송과 손해배상 주 문】
원심판결의 본소청구 중 부당이득반환청구에 관한 원고(반소피고) 패소 부분 및 반소청구 중 원고(반소피고) 패소 부분을 각 파기하고, 이 부분 사건을 인천지방법원 합의부에 환송한다. 원고(반소피고)의 나머지 상고와 피고(반소원고)의 상고를 모두 기각한다.
【명도소송과 손해배상 판결 이유】
상고이유를 판단한다.
1. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)의 상고이유에 대한 판단
가. 부당이득반환청구 부분에 대하여
1) 명도소송 손해배상 건물에 관한 임대차계약이 종료된 이후 이를 건물임대인에게 반환하지 않고 계속 점유·사용하는 자는 그 점유기간 동안 건물의 사용·수익에 따른 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다(대법원 2012. 5. 10. 선고 2012다4633 판결 등 참조). 또한 불법점유를 당한 부동산의 소유자로서는 불법점유자에 대하여 그로 인한 임료 상당 손해의 배상이나 부당이득의 반환을 구할 수 있고, 다만 불법점유가 없었더라도 부동산소유자에게 임료 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있는 때에는 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없는 것이지만, 그와 같은 특별한 사정에 관하여는 손실이 발생하지 않았음을 주장하는 쪽에서 증명할 책임을 진다(대법원 1997. 7. 22. 선고 96다14227 판결 등 참조).
2) 명도소송 손해배상 원심은 그 채용 증거에 의하여 다음과 같은 사실을 인정하였다. ① 원고는 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)에게 이 사건 건물 중 이 사건 점포 부분을 임대하였는데, 위 임대차계약은 피고의 차임 연체를 이유로 한 원고의 해지의사표시에 의해 2012. 10.경 해지되었거나, 2012. 12. 31. 기간 만료로 종료되었다. ② 이 사건 건물이 위치한 토지가 2010년경 ○○신도시 개발사업에 포함되어 2010. 5. 13. 한국토지주택공사(이하 ‘주택공사’라고만 한다) 명의로 공공용지 협의취득을 원인으로 하는 소유권이전등기가 마쳐졌다. ③ 원고는 2012. 12. 31. 주택공사와 이 사건 건물에 관한 지장물 보상합의를 하면서 이 사건 건물을 2013. 5. 31.까지 원고의 부담으로 철거 또는 이전하고 원고가 기한 내에 이를 이행하지 않을 경우에는 주택공사가 건물을 철거하는 등의 절차를 취할 수 있으며, 주택공사에 손해가 발생한 때에는 원고가 배상하기로 하였다.
그런 다음 명도소송 손해배상 원심은, 피고가 임대차계약이 종료한 후에도 이 사건 점포를 점유·사용하였다는 이유로 차임 상당 부당이득반환을 구하는 원고의 본소청구 및 원고가 피고에게 반환할 임대차보증금에서 그 금액만큼 공제를 구하는 반소 주장에 대하여, ① 위 보상합의에 따라 원고는 2013. 5. 31.까지 이 사건 건물을 철거할 의무를 부담하게 되었고, 기한 내에 철거하지 않을 경우 주택공사가 철거할 권한을 갖는 점, ② 원고가 폐기물처리업체에 건물의 철거권과 폐기물에 대한 권리를 넘겨주고 대가로 500만 원을 지급받는 계약을 체결한 점, ③ 원고가 2013. 5. 31.까지 건물을 철거하지 않을 경우 보상합의 위반으로 주택공사로부터 손해배상청구를 당할 위험도 있어 그 이후 원고가 이 사건 점포를 사용·수익하였을 것으로 기대할 수 없고, 그 상황에서 종전과 같은 차임을 지급하며 점포를 임차하여 사용할 임차인의 존재도 상정하기 어려운 점 등을 종합하면, 피고가 이 사건 점포를 불법점유하지 않았다고 하더라도 원고는 2013. 5. 31. 이후에는 이를 사용·수익하거나 임료 상당 이익이나 기타 소득을 얻을 수 없었다는 이유로, 원고의 위 주장을 배척하였다.
3) 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
명도소송 손해배상 피고가 임대차계약이 종료된 후에도 이 사건 점포를 원고에게 반환하지 않고 계속 점유·사용한 이상 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다. 이 사건 점포는 종래 원고가 피고에게 임대하는 형태로 이를 사용·수익해 왔고, 실제 피고는 위 보상합의에서 정한 철거기한이 지난 후에도 계속 이를 점유·사용하였다. 원고가 위 보상합의에 따라 주택공사에 대해 이 사건 점포를 철거할 의무를 부담하고 있고, 철거를 지연할 경우 손해배상청구를 당할 위험이 있다거나 원고가 철거업체에 철거권과 폐기물을 매도하였다는 등의 사정은 원고와 주택공사 및 철거업체 사이에서만 효력을 갖는 채권·채무관계로서, 그와 같은 사정만으로 원고가 이 사건 점포를 사용·수익할 수 없다고 볼 수 없다.
그럼에도 명도소송 손해배상 원심이 그 판시와 같은 사정만으로 위 보상합의에서 정한 철거기한이 지난 이후에는 피고가 이 사건 점포를 점유하지 않았더라도 원고가 이를 사용·수익하거나 원고에게 임료 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있다는 이유로 원고의 차임 상당 부당이득반환청구와 그에 관한 반소 주장을 배척한 것은, 건물임대차가 종료한 후 임차인이 건물을 계속 점유·사용하는 경우의 부당이득에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못을 범한 것이다. 이를 지적하는 원고의 상고이유 주장은 이유 있다.
나. 건물인도청구 부분에 대하여
이와 관련하여서는 상고장에 아무런 상고이유 기재가 없고, 원고는 별도로 상고이유서를 제출하지도 않았다.
2. 피고의 상고이유에 대한 판단
명도소송 손해배상 원심판결 이유와 기록에 비추어 살펴보면, 원고는 이 사건 임대차계약이 종료되었음을 주된 원인으로 하여 차임 상당 부당이득반환을 구하고 있으므로, 원심이 원고의 소유권상실시기에 관하여 명시적으로 판단하지 않았다고 하여 거기에 이유불비 등의 잘못이 있다고 할 수 없다.
또한 원고와 주택공사 사이에 체결된 지장물 보상합의에 따라 원고가 보상금을 지급받고 이 사건 건물에 주택공사 명의로 가등기를 경료해 준 사정만으로 원고의 이 사건 건물에 대한 소유권이 상실된다고 볼 수 없으므로, 피고의 상고이유 주장은 어느 모로 보나 받아들일 수 없다.
상고이유로 들고 있는 판결은 이 사건과 사안이 다르므로 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다.
3. 결론
그러므로 명도소송 손해배상 원고의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결의 본소청구 중 부당이득반환청구에 관한 원고 패소 부분 및 반소청구 중 원고 패소 부분을 각 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 원고의 나머지 상고와 피고의 상고를 모두 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김신(재판장) 김용덕 김소영 이기택(주심)
【 명도소송과 손해배상 판시사항】
건물에 관한 임대차계약이 종료된 후에도 이를 계속 점유·사용하는 경우, 점유기간 동안 건물의 사용·수익에 따른 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있는지 여부(적극) / 부동산소유자에게 임료 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있는 경우, 불법점유자에 대하여 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 있는지 여부(소극) 및 특별한 사정에 관한 증명책임의 소재
【명도소송과 손해배상 주 문】
원심판결의 본소청구 중 부당이득반환청구에 관한 원고(반소피고) 패소 부분 및 반소청구 중 원고(반소피고) 패소 부분을 각 파기하고, 이 부분 사건을 인천지방법원 합의부에 환송한다. 원고(반소피고)의 나머지 상고와 피고(반소원고)의 상고를 모두 기각한다.
【명도소송과 손해배상 판결 이유】
상고이유를 판단한다.
1. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)의 상고이유에 대한 판단
가. 부당이득반환청구 부분에 대하여
1) 명도소송 손해배상 건물에 관한 임대차계약이 종료된 이후 이를 건물임대인에게 반환하지 않고 계속 점유·사용하는 자는 그 점유기간 동안 건물의 사용·수익에 따른 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다(대법원 2012. 5. 10. 선고 2012다4633 판결 등 참조). 또한 불법점유를 당한 부동산의 소유자로서는 불법점유자에 대하여 그로 인한 임료 상당 손해의 배상이나 부당이득의 반환을 구할 수 있고, 다만 불법점유가 없었더라도 부동산소유자에게 임료 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있는 때에는 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없는 것이지만, 그와 같은 특별한 사정에 관하여는 손실이 발생하지 않았음을 주장하는 쪽에서 증명할 책임을 진다(대법원 1997. 7. 22. 선고 96다14227 판결 등 참조).
2) 명도소송 손해배상 원심은 그 채용 증거에 의하여 다음과 같은 사실을 인정하였다. ① 원고는 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)에게 이 사건 건물 중 이 사건 점포 부분을 임대하였는데, 위 임대차계약은 피고의 차임 연체를 이유로 한 원고의 해지의사표시에 의해 2012. 10.경 해지되었거나, 2012. 12. 31. 기간 만료로 종료되었다. ② 이 사건 건물이 위치한 토지가 2010년경 ○○신도시 개발사업에 포함되어 2010. 5. 13. 한국토지주택공사(이하 ‘주택공사’라고만 한다) 명의로 공공용지 협의취득을 원인으로 하는 소유권이전등기가 마쳐졌다. ③ 원고는 2012. 12. 31. 주택공사와 이 사건 건물에 관한 지장물 보상합의를 하면서 이 사건 건물을 2013. 5. 31.까지 원고의 부담으로 철거 또는 이전하고 원고가 기한 내에 이를 이행하지 않을 경우에는 주택공사가 건물을 철거하는 등의 절차를 취할 수 있으며, 주택공사에 손해가 발생한 때에는 원고가 배상하기로 하였다.
그런 다음 명도소송 손해배상 원심은, 피고가 임대차계약이 종료한 후에도 이 사건 점포를 점유·사용하였다는 이유로 차임 상당 부당이득반환을 구하는 원고의 본소청구 및 원고가 피고에게 반환할 임대차보증금에서 그 금액만큼 공제를 구하는 반소 주장에 대하여, ① 위 보상합의에 따라 원고는 2013. 5. 31.까지 이 사건 건물을 철거할 의무를 부담하게 되었고, 기한 내에 철거하지 않을 경우 주택공사가 철거할 권한을 갖는 점, ② 원고가 폐기물처리업체에 건물의 철거권과 폐기물에 대한 권리를 넘겨주고 대가로 500만 원을 지급받는 계약을 체결한 점, ③ 원고가 2013. 5. 31.까지 건물을 철거하지 않을 경우 보상합의 위반으로 주택공사로부터 손해배상청구를 당할 위험도 있어 그 이후 원고가 이 사건 점포를 사용·수익하였을 것으로 기대할 수 없고, 그 상황에서 종전과 같은 차임을 지급하며 점포를 임차하여 사용할 임차인의 존재도 상정하기 어려운 점 등을 종합하면, 피고가 이 사건 점포를 불법점유하지 않았다고 하더라도 원고는 2013. 5. 31. 이후에는 이를 사용·수익하거나 임료 상당 이익이나 기타 소득을 얻을 수 없었다는 이유로, 원고의 위 주장을 배척하였다.
3) 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
명도소송 손해배상 피고가 임대차계약이 종료된 후에도 이 사건 점포를 원고에게 반환하지 않고 계속 점유·사용한 이상 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다. 이 사건 점포는 종래 원고가 피고에게 임대하는 형태로 이를 사용·수익해 왔고, 실제 피고는 위 보상합의에서 정한 철거기한이 지난 후에도 계속 이를 점유·사용하였다. 원고가 위 보상합의에 따라 주택공사에 대해 이 사건 점포를 철거할 의무를 부담하고 있고, 철거를 지연할 경우 손해배상청구를 당할 위험이 있다거나 원고가 철거업체에 철거권과 폐기물을 매도하였다는 등의 사정은 원고와 주택공사 및 철거업체 사이에서만 효력을 갖는 채권·채무관계로서, 그와 같은 사정만으로 원고가 이 사건 점포를 사용·수익할 수 없다고 볼 수 없다.
그럼에도 명도소송 손해배상 원심이 그 판시와 같은 사정만으로 위 보상합의에서 정한 철거기한이 지난 이후에는 피고가 이 사건 점포를 점유하지 않았더라도 원고가 이를 사용·수익하거나 원고에게 임료 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있다는 이유로 원고의 차임 상당 부당이득반환청구와 그에 관한 반소 주장을 배척한 것은, 건물임대차가 종료한 후 임차인이 건물을 계속 점유·사용하는 경우의 부당이득에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못을 범한 것이다. 이를 지적하는 원고의 상고이유 주장은 이유 있다.
나. 건물인도청구 부분에 대하여
이와 관련하여서는 상고장에 아무런 상고이유 기재가 없고, 원고는 별도로 상고이유서를 제출하지도 않았다.
2. 피고의 상고이유에 대한 판단
명도소송 손해배상 원심판결 이유와 기록에 비추어 살펴보면, 원고는 이 사건 임대차계약이 종료되었음을 주된 원인으로 하여 차임 상당 부당이득반환을 구하고 있으므로, 원심이 원고의 소유권상실시기에 관하여 명시적으로 판단하지 않았다고 하여 거기에 이유불비 등의 잘못이 있다고 할 수 없다.
또한 원고와 주택공사 사이에 체결된 지장물 보상합의에 따라 원고가 보상금을 지급받고 이 사건 건물에 주택공사 명의로 가등기를 경료해 준 사정만으로 원고의 이 사건 건물에 대한 소유권이 상실된다고 볼 수 없으므로, 피고의 상고이유 주장은 어느 모로 보나 받아들일 수 없다.
상고이유로 들고 있는 판결은 이 사건과 사안이 다르므로 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다.
3. 결론
그러므로 명도소송 손해배상 원고의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결의 본소청구 중 부당이득반환청구에 관한 원고 패소 부분 및 반소청구 중 원고 패소 부분을 각 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 원고의 나머지 상고와 피고의 상고를 모두 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김신(재판장) 김용덕 김소영 이기택(주심)
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